Tener una propiedad en común con hermanos, exparejas o terceros suele convertirse en una fuente constante de trabas y gastos. La situación más frecuente es la parálisis: uno de los dueños necesita disponer de su parte económica o vender el inmueble, mientras los demás demoran la decisión, se niegan a firmar o directamente no responden.
Frente a este escenario, el derecho argentino establece un principio claro: nadie está obligado a permanecer en la indivisión.
1. ¿Qué podés hacer si los demás copropietarios se niegan a vender?
Si no existe acuerdo unánime para comercializar el inmueble de forma voluntaria, cualquier copropietario —sin importar si tiene el 50%, el 10% o una fracción menor— tiene el derecho legal de iniciar la acción judicial de división de condominio.
El proceso consta de etapas progresivas:
- Mediación prejudicial obligatoria: Se convoca a todas las partes formalmente con patrocinio letrado. En esta instancia se negocia un valor de tasación real y se intenta acordar la venta directa en inmobiliaria o la compra de las cuotas partes entre los mismos condóminos.
- Demanda judicial de división: Si no hay voluntad de acuerdo en mediación, el juez ordena la división. Al tratarse de un inmueble que no puede dividirse físicamente en partes independientes, la resolución definitiva culmina en la subasta pública judicial, distribuyéndose el dinero recaudado entre los copropietarios según sus respectivos porcentajes.
Saber que el juicio conduce a la subasta suele ser el incentivo determinante para que la parte reticente acepte negociar una venta privada en condiciones de mercado antes de llegar a esa instancia.
2. ¿Qué pasa si uno de los dueños vive en el inmueble y no paga nada?
Es muy habitual que uno de los condóminos o coherederos utilice la propiedad de forma exclusiva, excluyendo a los demás del uso o de percibir una renta.
En estos casos corresponde intimar de inmediato mediante carta documento para:
- Fijar un canon locativo compensatorio: El ocupante debe abonar a los restantes copropietarios una suma mensual proporcional por el uso exclusivo del inmueble, calculada a valor de alquiler de plaza.
- Exigir el pago proporcional de impuestos y expensas: Quien ocupa y disfruta del bien no puede trasladar íntegramente las cargas de mantenimiento a los titulares que no tienen acceso a él.
El reclamo del canon locativo no tiene efecto retroactivo; comienza a computarse a partir de la fecha de la notificación fehaciente. Por este motivo, intimar con rapidez evita perder meses o años de compensación económica.
3. Cómo destrabar la situación
Las copropiedades trabadas generan deterioro en el inmueble, deudas de impuestos acumuladas y desgaste personal entre las partes. La vía legal no busca prolongar el conflicto, sino fijar un plazo perentorio para que todos los involucrados tomen una decisión razonable: comprar la parte del otro, vender de mutuo acuerdo a precio de mercado o liquidar judicialmente el bien.
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